“住改非”房屋拆迁如何补偿？这5项很重要！

武昌某小区一些民用住宅变身为公司的办公用房。该小区共有住户1038尸,300多户业主将房子出租后,变身为“公司”,规划上的民用生活区随之变成商务区,小区原本美丽安静的环境遭到严重破坏。楼外和小区道路两边均可见多家公司的广告牌和指示牌。在一栋楼中,仅2楼就有某养生会所、某出租车公司等6家公司。

2013年,该市进行城市规划,该小区被纳入拆迁范围之内。拆迁公司以该小区多是违法的“住改非”房屋为由压低拆迁补偿款,小区业主对此不服,遂起诉到法院。

“住改非”或称“住改商”,是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势,将其改为商铺进行经营。“住改商”由于在产业发展层面上具有低成本、高等优势,因此在城市中非常普遍。然而,“住改非”行为往往会影响小区秩序,引发导致社区不稳定的因素,有损社区和谐稳定。此外,由于房屋性质的改变,住宅房屋与非住宅房屋的补偿标准并不致。应当按照何种标准对“住改非”房屋进行拆迁补偿,是拆迁过程中所要解决的难题之一。

对于该种“住改非”房屋的拆迁补偿,法律上并没有作出统规定,而是由各地政府自行调整。但是在现实生活中,遇到更多的是合法的“住改非”现象。现行《国有土地上房屋征收评估办法》规定:被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为主。可见,房屋登记的性质是评估补偿的主要依据。但仅仅参考住宅的价格补偿对于“住改非”房屋所有权人显然是极不公平的。遗憾的是,我国法律对此尚无统一规定,目前“住改非”房屋的具体补偿办法是依据各地的法律文件与有关政策确定,通常有以下几种方式:

(1)大多数地方按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值确定;

(2)也有地方规定“住改非”可以享受商业用房补偿政策;

(3)参照商业用房估价,并且根据是否沿街标准有所不同;

(4)一定时间之后的“住改非”完全按照住宅性质进行补偿;

(5)采用混合标准。

目前我国法律尚未对“住改非”房屋的拆迁补偿问题作出统一规定,而是基本交由地方政府予以调整,所以对于“住改非的补偿要查询各地的相关规定。但由于此类规定的效力一般较低,而且有可能存在不合理之处,如果适用会引起极大的不公平,此时房屋所有权人就要根据具体情况和公平原则,积极维护自身的合法权益。

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